• 公司丨要脱离地产的公司都碰壁了莱蒙国际吃“回头草”www.22344.
    发布日期:2019-10-04 23:38   来源:未知   阅读:

  那些声称要脱离房地产的公司,都碰壁了。典型者如声称要转型“大健康”的莱蒙国际,现在又表示回归房地产。

  从2014年到2017年,销售额从百亿跃至千亿者在房地产行业比比皆是。香港商人黄俊康创立的莱蒙国际却是一个另类。

  这家曾经的百强房企三年间销售额从107亿港元跌至24亿港元。与之对应的是,为了应对销售额萎缩、短期债务膨胀的困境,莱蒙国际一边卖股权,一边变卖项目“高位变现”。根据统计,两年多时间里莱蒙国际通过先后向融创中国、和昌集团出售位于内地的若干地产项目,账面获利约200亿港元。

  致命之处是,只卖的结果就是可售货值严重不足,核心项目几乎被出售殆尽的情况下,不回归地产,就只能饿死。截至2017年底,莱蒙国际可售及租赁面积仅剩64.66万平方米。

  3月14日,莱蒙国际在2017年度业绩报告中释放出“再战地产”的信号:“未来公司将聚焦精品房地产开发,将业务范围重点聚焦在粤港澳大湾区、上海、澳洲悉尼等有潜力的市场。同时积极开拓‘房地产+’的商机,在健康养护、养老、教育等领域进行投资布局。”

  莱蒙国际投资者关系总监牛睿在接受中国房地产报记者采访时表示,今年的资本开支预计80亿至90亿港元,积极寻找有利的投资机会,拓展新的土地储备。

  很显然,在上一个房地产主升的周期浪潮中被甩下,袋中无粮的莱蒙国际正在与地产江湖渐行渐远,这家曾经闪耀过片刻光芒的百亿房企陨落之快也在折射着强者生存的地产生态。“掉队”的莱蒙国际能否杀出一个漂亮的回马枪,关山难越,前路漫漫。

  在甩卖资产、人事重构、业绩回落等动作频仍的背后,退出地产行业的猜想一直萦绕着这家曾经的百强房企。

  查阅莱蒙国际业绩公告,过去的2017年,仅录得合约销售额24.9亿港元,www.22344.com,按年下降约45.5%。其中物业合同销售额约17.24亿港元,同比下降55.8%。营业收入锐减67%至18.37亿港元,但归属上市公司股东的利润却高达46.42亿港元,较2016年8.66亿港元增长约436.02%。

  2017年8月,莱蒙国际公告称,已与和昌集团订立买卖协议,将旗下4个目标公司的全部股权及贷款以133.26亿元售予和昌集团,包括位于深圳、广州、杭州、南京等6个城市的8个项目,项目总建筑面积约197万平方米。

  经此交易,莱蒙国际获得税前收益净额79.3亿港元;而和昌集团则绕过高地价一次性获得一二线亿元收购莱蒙国际旗下8个公司的全部股本权益及偿付贷款。与融创的交易进展并不顺利,其中的深圳莱蒙·创智谷不断陷入质量风波,三河燕郊项目也因合伙人华夏顺泽要求行使优先购买权而泡汤。最终,双方只交割了第一批项目,包括上海浦兴项目、上海浦建雅居、南京莱蒙都会、深圳莱蒙·创智谷、惠州莱蒙水榭湾及杭州水榭山。交割完成当年底,莱蒙国际的资产负债率降至73.74%,相比年中下降8.2个百分点,总负债减少118亿港元。

  更早前的2015年7月,莱蒙国际控股股东黄俊康出售27.62%的股份予云南城市建设投资集团有限公司,拱手让出第一大股东位置,此后黄俊康持股下降至25.13%。

  也就是说,在大多数房企拼规模、积极拿地的这两年,莱蒙国际一直都是卖卖卖的节奏。

  对于先后向融创、和昌出售核心地产业务,牛睿的解释是“将集团内长周期、在股价上被低估价值的物业开发项目提前部分变现,极大优化了集团的资产结构,为集团的发展提供了有利的资金保障。”

  然而资本市场的反映却并不买账。以莱蒙国际的股价来看,3月20日,莱蒙国际收盘价3.5港元,总市值仅48.72亿港元;股价较2017年9月1日跌去10%。

  “莱蒙国际从2012年开始大举进军二三线城市,丢掉一线土地市场才是造成如今局面的直接原因。莱蒙国际在2016年勉强将深圳的业务占比拉回至近4成,然而半年后再出让,在一定程度上证明了其返回一线城市遭遇困难。除了踩错节奏,公司团队、销售均出现问题。”一位曾供职于莱蒙国际的人士对记者表示。

  但莱蒙国际之前的实际做法却似乎与这样的表态背道而驰。从土地储备来看,截至2017年底,莱蒙国际在11个城市拥有19个不同发展阶段的项目,可销售及租赁的总建筑面积64.66万平方米,其中在建的深圳、惠州项目,总建筑面积20.3万平方米,计划2018年开工的位于香港的2个项目,总建筑面积约3.4万平方米。

  由于可租赁建筑面积减少,莱蒙国际去年的租金收入减少12%至2.44亿港元。莱蒙国际财报亦多次指出,销售额下降源于可售货值下降。已将一二线城市核心资产出售殆尽、可售货值不足的莱蒙国际,如何“再战”地产?

  还有一个困境来自团队建设。长达两三年的资产重组过程中,莱蒙国际内地的管理团队大部分离职,半个月之前,执行董事兼联席总裁陈风扬、执行董事王天亦同时辞职,调任为集团的高级顾问。

  隐退两年的62岁的黄俊康不得不亲自挂帅。陪同其左右的是新任首席运营官陈志香、新任副总裁陈海宏以及新任首席财务官黄德俊。

  手中握有近50亿港元的现金,以及变卖资产的应收款项近100亿港元让莱蒙国际有了“再战”的资本。2017年下半年其先后在中国香港、新加坡发起三笔收购交易,对此前并不看好的内地市场,莱蒙国际也开始陆续加仓。

  “资金首要用途是发展”,陈志香透露,2018年莱蒙国际的资本性支出会达到80亿到90亿港元,把资本性支出的大部分集中到以香港、深圳为核心的大湾区城市中。去杠杆、货币收紧的时候,手里的现金在今年一定会发挥比往常更大的作用。

  黄德俊表示,只要在负债率60%、70%的“红线”以下,遇到好的项目肯定会投资。“现在很多大规模快速周转的房企,有一些项目是不赚钱的,我们的负债率就算上升了,只要是投在好的项目上,就没什么大的问题。”

  不同于大部分追求规模的房企对高周转的偏爱,准备再出发的莱蒙国际将砝码押注在做精品地产和大健康方面。

  “预测在年底可能会有较好的收购机会,在充足资金的支持下,集团将把握机会,创造更大的利润。”牛睿称,今后会积极开拓“房地产+”的商机。自去年以来定下转型大健康的目标后,谨慎投资,积极探索,最终将集团目标定位于积极拓展康养安老和教育业务。

  不过,对于莱蒙国际而言,重回房地产的路注定艰辛。无论是销售规模还是土地储备,莱蒙国际相比主流房企均相去甚远,而目前的土地竞拍市场对于中小房企而言参与的门槛也越来越高。

  可以肯定的是,开拓“房地产+”这条路同样不好走。莱蒙国际转型“大健康”已有两三年之久,但到目前为止,其医疗保健业务规模几乎可以忽略不计,且处于持续亏损阶段。黄大仙网站各级党员领导干部要始终保持执政.

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